Deweloperzy postawili na warszawski rynek biurowy, na którym zapotrzebowanie na biura okazało się wyższe niż przewidywano
W Warszawie na przełomie roku było już 4,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W porównaniu z niektórymi europejskimi metropoliami może wydawać się, że to nie tak wiele, ale warszawski rynek biurowy rozwija się najszybciej w regionie. Jak podają analitycy JLL, w stolicy Polski powstaje obecnie blisko 800 tys. mkw. To ponad trzy razy więcej niż w Pradze i siedem razy więcej niż w Budapeszcie, które liczą sobie teraz po 3 mln mkw. biur.
Obserwatorzy rynku podkreślają, że Warszawa pozostaje największym centrum finansowym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Z roku na rok staje się coraz bardziej atrakcyjna dla inwestorów. Na zakup obiektów biurowych i handlowych inwestorzy wydali w 2014 roku ponad 40 proc. środków, jakie zostały wyłożone na ten cel w naszym regionie Europy, wynika z danych Cushman & Wakefield.
Pustostanów nie przybywa
Duża aktywność deweloperów na warszawskim rynku biurowym utrzymuje się już od trzech lat. Biurowców przybywa, oferta rośnie, a specjaliści wyrokują czy na nową powierzchnię biurową znajdą się chętni. Pesymistyczne prognozy, mówiące o przyroście pustostanów jak dotąd jednak się nie sprawdziły. Analitycy firmy Cushman & Wakefield oceniają, że współczynnik niewynajętej powierzchni przestał w Warszawie rosnąć i po pierwszym kwartale bieżącego roku utrzymał się na poziomie ok. 12 proc.
Najwięcej nowej powierzchni biurowej czeka na najemców w największych warszawskich obszarach biznesowych, w centrum miasta i na Mokotowie. Bez wątpienia rozkwit warszawskiego rynku biurowego potęguje jego konkurencyjność. Właściciele biurowców muszą teraz sprostać wyższym wymaganiom najemców. Poza ceną, jednym z najważniejszych kryteriów wyboru pozostaje dla nich lokalizacja. - Chodzi przede wszystkim o bezpośredni dostęp do komunikacji publicznej i infrastruktury miejskiej w najbliższym otoczeniu biurowców. Poza tym ważna jest oczywiście jakość samej powierzchni biurowej - informuje Jacek Ochnik, prezes zarządu Ochnik Development. - Najemcy zwracają uwagę na zagospodarowania części wspólnych budynków i oferowane udogodnienia. Cena, lokalizacja i standard powierzchni to kluczowe kwestie przy wyborze biura - podsumowuje Jacek Ochnik.
Wyróżnij się albo zgiń
Prezes Ochnik Development przyznaje, że na mocno konkurencyjnym warszawskim rynku obiekt musi się czymś wyróżniać. Zmodernizowany niedawno przez firmę kompleks biurowy Dzielna 60, położony na warszawskim Muranowie, kusi wyjątkowym charakterem oferowanej powierzchni. - Nowoczesne biura loftowe, znajdujące się w odnowionych budynkach dawnych fabryk otwierają nowe możliwości aranżacyjne. Niestandardowa przestrzeń daje większe pole do kreowania nowoczesnego środowiska pracy, związanego z ciągłym dostosowywaniem przestrzeni biurowej do zmieniających się potrzeb firmy i optymalizacją stref do pracy zespołu. Co ważne dla najemców, duża swoboda adaptacyjna stwarza możliwość dokonywania zmian również w okresie najmu - podkreśla Jacek Ochnik.
Istniejące stołeczne obiekty biurowe bronią się w walce z najnowszymi projektami m.in. doskonałą lokalizacją. Najczęściej wyróżnia je też architektura. A jeśli oferują zmodernizowaną powierzchnię, której jakość odpowiadała obecnym wymaganiom najemców i zapewniają rozwiązania stosowane w nowych obiektach, mogą z nimi swobodnie konkurować.
Najwięcej biur potrzebuje sektor usługowy
Największe zapotrzebowanie na warszawskie biura zgłaszają obecnie firmy z sektora usługowego, m.in. konsultingowe, medialne, prawne, outsourcingowe, ubezpieczeniowe, oraz firmy z branży nowych technologii. Poza tym aktywny jest sektor publiczny, bankowość i finanse. W minionym roku w Warszawie podpisane zostały umowy najmu na ponad 600 tys. mkw. biur. To nieco mniej niż w rekordowym pod tym względem 2013 roku. Coraz większą rolę na stołecznym rynku najmu odgrywa administracja publiczna. Jak obliczają specjaliści z firmy JLL, sektor publiczny odpowiadał za 13 proc. transakcji najmu w Warszawie w 2014 roku.
Wzrost podaży biur nie miał dotąd dużego wpływu na poziom bazowych stawek czynszowych w Warszawie. Stabilny, nie mały popyt na powierzchnie biurowe, który utrzymuje się od kilku lat równoważy podaż. Nawet właściciele najnowocześniejszych obiektów biurowych, położonych w ścisłym centrum Warszawy, w których powierzchnia kosztuje 22–25 euro za mkw. miesięcznie, nie obniżają cen. Analitycy JLL zwracają uwagę, że w centralnie położonych, renomowanych, kameralnych biurowcach, np. w zabytkowych kamienicach obowiązują nawet wyższe stawki. Poza centrum Warszawy trzeba zapłacić za mkw. biura 14–15,5 euro miesięcznie.
Nowe warszawskie biurowce
Do realizowanych obecnie w Warszawie projektów biurowych, które oferować będą wysokiej klasy powierzchnię biurową należą Plac Zamkowy-Business with Heritage, Hotel Europejski, budynek Q22, projekt Hala Koszyki, czy Astoria.
W ubiegłym roku w Warszawie, jak podaje Cushman & Wakefield, oddanych do użytku zostało ok. 280 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wśród największych projektów znalazły się Warsaw Spire B, Gdański Business Center 1 A i B, Eurocentrum Office Complex I.
Według szacunków firmy JLL w 2015 roku na stołeczny rynek trafi 320 tys. mkw. nowych biur i co najmniej tyle samo w 2016 roku. Przyszłość warszawskiego rynku biurowego rysuje się obiecująco. Analitycy wskazują na wyraźny powrót trendu wzrostowego, jeśli chodzi o liczbę zawieranych transakcji. Przewidują, że taka sytuacja powinna potrwać przynajmniej do 2018 roku.
